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Droit de l’urbanisme, Le Permis de construire

Les règlements pour un permis de construire

1 août 2025 par Mickaël Lerussé dans Droit de l’urbanisme, Le Permis de construire

Les règlements pour un permis de construire

Comprendre les règles locales et nationales avant de déposer sa demande en mairie

    Avant de déposer votre permis de construire, il faut connaître les règles d'urbanisme qui s'appliquent à votre terrain : PLU ou PLUi, plans de prévention des risques, zones sismiques, protections environnementales. Ce sont elles qui fixent où et comment construire.
    Cet article présente les principaux documents à consulter, puis la façon dont chaque commune définit dans son règlement les surfaces libres, de jardin ou végétalisées, qui ont un effet direct sur la conception d'un projet.
01.

Le PLU et le PLUi

Le document de référence de chaque commune ou intercommunalité

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et, à une échelle plus large, le PLUi (intercommunal) définissent les règles de construction pour chaque parcelle. On y retrouve le zonage (U, AU, A, N…), les hauteurs autorisées, les distances à respecter par rapport aux limites séparatives, les obligations de stationnement, ou encore les surfaces devant rester végétalisées.

Par exemple, certaines communes comme Rocbaron imposent un pourcentage de terrain libre de toute construction, tandis que d'autres, comme Garéoult, emploient d'autres termes pour définir la « surface de jardin » ou l'« espace vert ». Il faut donc lire le lexique du règlement, et pas seulement les tableaux de zonage.

Le PLU peut être téléchargé gratuitement sur le site de la mairie ou demandé directement au service urbanisme.

02.

Le Règlement National d'Urbanisme (RNU)

Quand il n'existe pas de PLU ou PLUi

Dans les communes non couvertes par un PLU ou PLUi, c'est le RNU qui s'applique. Il fixe des règles générales, comme la continuité urbaine (interdiction de construire en dehors des parties déjà urbanisées), les gabarits ou encore la prise en compte de l'environnement.

Le RNU est souvent plus restrictif que les PLU, car il vise à éviter l'urbanisation dispersée.

03.

Les autres règlements à connaître

En plus du règlement écrit de la commune

Les PPR et PPRI

Les plans de prévention des risques naturels et inondations

La composition du terrain
Les Plans de Prévention des Risques (PPR) concernent plusieurs types de risques : inondations, feux de forêt, mouvements de terrain, etc. systématiquement à chaque nouveau dossier.

Les zones sismiques

Construire en respectant les normes parasismiques

La réglementation

La France est découpée en zones sismiques allant de 1 (faible) à 5 (forte). Dans le Var, par exemple, certaines communes sont en zone 4, ce qui impose l'application stricte de règles parasismiques lors de la conception et du dépôt du permis de construire.

Les Espaces boisés classés

Protéger durablement les espaces boisés

Les EBC

Le PLU ou PLUi peut désigner certains secteurs comme Espaces Boisés Classés (EBC) : bois, haies, alignements, arbrisseaux, ou corridors écologiques, justifiés par des enjeux urbains, paysagers et écologiques. Cette désignation interdit tout changement d'affectation ou mode d'occupation du sol susceptible de compromettre la conservation des boisements.

Autorisation de défrichement

La demande d'autorisation

Le code forestier

Les défrichements relèvent du Code forestier, et non du PLU. Défricher, c'est mettre fin à la destination forestière d'un terrain : cela nécessite en général une autorisation préalable de la préfecture ou de la DDTM, sauf exemption prévue par les textes.

    ✓ Le PPRI, spécifique aux inondations, définit par exemple les zones inconstructibles, les zones constructibles sous conditions (surélévation, matériaux adaptés) et les prescriptions techniques à respecter.
    ✓ Dans une zone inondable, la construction peut être autorisée seulement si le plancher du rez-de-chaussée est surélevé d'un certain nombre de centimètres.
    ✓ Ces documents sont consultables en mairie ou en préfecture, et le plus souvent sur le Géoportail de l'urbanisme.
    ✓ Ces règles concernent principalement la conception des fondations, la structure porteuse et les assemblages. Elles sont précisées dans les normes de construction (Eurocode 8).
    ✓ Conséquence directe : toute demande de défrichement y est rejetée de plein droit, sans possibilité d'instruction régulière.
    ✓ L'EBC protège en amont : même une coupe d'arbre isolée peut être soumise à
    ✓déclaration préalable
    ✓ou refusée si elle nuit à la logique écologique.
    ✓ Le classement n'ouvre pas droit à indemnité pour le propriétaire : c'est une servitude d'urbanisme sans compensation.
    ✓ Il peut aussi s'appliquer à des espaces non boisés, comme des haies ou des corridors verts, selon les objectifs du PLU.
    ✓ Bois ou forêts de petite taille (seuil variable, souvent entre 0,5 ha et 4 ha selon le département). Parcs ou jardins clos attenants à une habitation principale, de moins de 10 ha (voire 0,5 à 2 ha selon les zones).
    ✓ L'autorisation est souvent tacite : l'absence de réponse dans un délai (en général 2 mois) vaut accord, sauf indication contraire.
    ✓Le dossier peut nécessiter une étude d'impact, notamment si la surface à défricher est importante (> 0,5 ha).
04.

Zones spécifiques à vérifier

Ne pas négliger les prescriptions particulières

Programme Local de l'Habitat

Ce document est complémentaire, il peut influencer les choix d'urbanisme dans certaines communes.

Servitudes d'utilité publique

Elles concernent par exemple les lignes électriques, les zones de captage d'eau potable ou encore les couloirs aériens.

Sites classés et monuments historiques

Si le terrain se situe dans le périmètre de protection d'un monument historique (rayon de 500 m), l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) est obligatoire.

05.

La conclusion

Anticiper pour mieux construire

Préparer un permis de construire, ce n'est pas seulement dessiner un projet. C'est aussi vérifier qu'il respecte les règles de la commune, qui les applique à sa manière, notamment à travers le lexique de son PLU. Étudier ces documents et les servitudes en amont évite les mauvaises surprises et fait gagner du temps.

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JE M'OCCUPE DE TOUT, TOUT SIMPLEMENT
Votre dossier déposé, clé en mains

Phase 1: L’Avant Projet Sommaire

Tout commence par l’écoute de vos idées. À partir des croquis, des photos et de tous les éléments que vous me transmettez, j’établis un cahier des charges qui retranscrit fidèlement vos souhaits puis je vous propose mes idées, mon expérience. Je dessine ensuite les premiers plans, vous recevrez dans un premier dossier :

  1. l’implantation sur le terrain
  2. les plans des étages
  3. les coupes du bâtiment et des annexes
  4. les façades.

Pour que vous visualisiez concrètement votre future maison, j’y ajoute des visuels 3D et une vidéo de 30 secondes du projet sur le terrain, ainsi que des tableaux de surfaces (habitable, emprise au sol, etc.). À partir de ces premiers plans, nous pouvons apporter les modifications que vous souhaitez.

Phase 2: Les améliorations

Chaque étape de la conception fait l’objet d’un rendez-vous, durant lequel je vous présente la maquette 3D et les plans directement sur mon logiciel de dessin. C’est l’occasion d’apporter ensemble les modifications souhaitées : emplacement des pièces, structure, profils de toiture. Les plans, la vidéo et les perspectives sont ainsi renouvelés et enrichis à chaque nouvelle phase, jusqu’à ce que le projet corresponde exactement à votre vision.

Phase 3: Les études tierces

Une fois le projet validé, je transmets les plans aux bureaux d’études nécessaires : thermicien, étude sismique, assainissement non collectif, étude de sol, selon les spécificités de votre terrain et les exigences du règlement de la commune. Je reste en lien avec les bureaux d’études jusqu’à la réception de leurs rapports, pour que chaque élément technique soit correctement intégré au dossier que je vais déposer.

Phase 4: Avant Projet Définitif

Le projet sommaire est finalisé en Avant Projet Définitif, c’est-à-dire que j’y intègre les derniers ajustements convenus avec vous, afin d’assurer sa cohérence esthétique, technique et réglementaire avant de passer à l’étape administrative.

Phase 5: La demande de travaux

J’établis la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux en réunissant l’ensemble des éléments donnant droit à l’acceptation : règles et dispositions générales de la commune, preuve des bâtis existants sur le terrain, obligations éventuelles liées aux Architectes des Bâtiments de France, attestations SPANC, RE2020 ou étude de sol selon votre projet, calculs d’emprise au sol et de surface de végétalisation.

Je prépare l’ensemble des pièces du dossier : pièces PCMI 1 à 8 pour un permis de construire, DPC 1 à 8 pour une déclaration préalable, ainsi que les pièces propres à votre projet. Si l’une d’elles doit être établie par un bureau d’études, je vous en informe et vous transmets ses coordonnées.

Pour simplifier les démarches, je travaille par mandat de procuration : avec votre engagement, je gère le dossier technique et administratif dans son ensemble, tout en vous gardant en copie de chaque échange par courriel avec le service instructeur. Avant le dépôt en mairie, je vous transmets le dossier complet pour relecture et validation ; rien n’est transmis sans votre accord écrit. Ainsi, une fois le dépôt effectué, le récépissé vous est envoyé par courriel et conservé dans le cloud. Je vous informe de chaque échange avec le service d’urbanisme.

Phase 6: La demande de complétude

Mon objectif est que votre demande soit acceptée sans pièce complémentaire ni rectificative, c’est pourquoi je m’efforce de constituer un dossier complet et juste, respectueux des spécificités de votre terrain et de sa zone. Il arrive cependant que l’instructeur sollicite une précision supplémentaire: chaque service d’urbanisme a ses propres habitudes d’instruction. Dans ce cas, vous êtes informé et je réponds rapidement à la demande de complétude.

Phase 7: Le permis est accordé

C’est le grand jour, aussi bien pour vous que pour moi ! Une fois le permis accordé, je vous transmets l’arrêté ainsi que les pièces remises par la mairie. Je vous indique l’ensemble des informations à connaître jusqu’à la fin des travaux et la mise en conformité, le tout expliqué par écrit.

Je reste bien entendu disponible si vous souhaitez un conseil ou avez une question. Je continue de vous accompagner, comme je l’ai fait depuis le premier jour où vous m’avez donné votre confiance.

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